停車難問題已經(jīng)在許多城市司空見慣。在長春，當(dāng)?shù)匕岩恍┤诵械郎系目盏匾矂澇赏＼囄?，雖可緩解停車難，卻侵占了行人權(quán)益。本報記者王晉攝

就居民自治建設(shè)停車庫的相關(guān)法律問題，如車庫權(quán)益，車庫在建設(shè)、使用及運營過程中涉及的諸多法律問題，記者采訪了北京市安理律師事務(wù)所律師、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華，請其給予專業(yè)解答。

關(guān)于車庫權(quán)益

問：作為自建車庫的業(yè)主，其權(quán)益受保護(hù)嗎？

答：自建立體車庫使用的土地，業(yè)主在購房時已取得土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)上沒有爭議。業(yè)主自建的立體車庫不是建筑物，只是設(shè)施設(shè)備，屬于地上土地的附著物，因此不存在產(chǎn)權(quán)問題。設(shè)施設(shè)備又是小區(qū)業(yè)主自行出資的，所以它的投資沒有爭議。車庫的使用權(quán)益是受《合同法》《物權(quán)法》保護(hù)的。

問：自建車庫可以轉(zhuǎn)讓嗎？如果租用自建車庫，其權(quán)益受法律保護(hù)嗎？

答：車庫轉(zhuǎn)讓只能是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不能夠買賣，只能夠租賃。自建車庫使用人的權(quán)益也同樣受到法律保護(hù)。立體車庫作為一個較為復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備，必須通過維護(hù)、保養(yǎng)的方式才能夠進(jìn)行日?？沙掷m(xù)使用。這在現(xiàn)實中還是有風(fēng)險的，因為立體車庫本身使用維護(hù)的成本是比較高的，如果是通過第三方機構(gòu)去維護(hù)，第三方機構(gòu)要有可持續(xù)維護(hù)能力，同時要有足夠的運營資金。

關(guān)于車庫建設(shè)

問：小區(qū)內(nèi)哪些地方可以自建車庫呢？

答：小區(qū)內(nèi)原本規(guī)劃的車位、車庫是屬于開發(fā)建設(shè)單位的。使用小區(qū)內(nèi)原本規(guī)劃的停車位來建設(shè)立體車庫，首先要經(jīng)過開發(fā)商同意認(rèn)可。如果選擇使用公共綠地、公共道路就沒有這個問題，但需要業(yè)主共同商議決定。只要是業(yè)主允許，小區(qū)的這些地方都可以建車庫。

問：業(yè)主自建車庫需要哪些法律程序？

答：首先是議。業(yè)主共議修建立體停車庫的方案，比如修建地點、修建形式、修建廠商、后期運營方案等。

其次是決。商議方案通過之后需交業(yè)主共同決定。如果說車庫占用業(yè)主的公共設(shè)備場地、公共綠地，就需要全體業(yè)主表決。有業(yè)主委員會的小區(qū)需要召開業(yè)主委員會會議表決。

最后是行。按照方案推動建設(shè)。此部分如涉及開發(fā)商用地需與開發(fā)商協(xié)商，如有土地建設(shè)問題需向有關(guān)部門申請方可施建。設(shè)施設(shè)備的整體安裝，不是土地工程建設(shè)，不存在征地問題，只存在施工問題。

問：業(yè)主自建車庫需要哪些部門審批？

答：自建車庫屬于在土地上增加設(shè)備安裝，它不是建筑行為只是設(shè)備安裝，不需要住建委辦理施工許可證。但是要看設(shè)備是如何安裝的，因為本身是機械車庫，有設(shè)計施工的要求，需要看是否有動用地基部分，需要動用地基的設(shè)備安裝要報住建委施工許可。所以自建車庫需哪些部門審批，是根據(jù)施工要求來決定的；設(shè)備整體的技術(shù)保障是按照技術(shù)監(jiān)督部門出臺的國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。另一個方面是企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)來承擔(dān)產(chǎn)品設(shè)計制造和安裝的相關(guān)責(zé)任。

關(guān)于車庫使用與運營

問：車庫使用過程中，車輛出現(xiàn)剮蹭、碰撞、損壞等問題，誰來負(fù)責(zé)？

答：如果是在建設(shè)中出現(xiàn)建設(shè)問題，沒有達(dá)到之前設(shè)計要求，需要廠家負(fù)責(zé)；業(yè)主沒有按照規(guī)范停車，在實際操作中出現(xiàn)問題應(yīng)由個人承擔(dān)責(zé)任；在引導(dǎo)使用和運營中出現(xiàn)過失，日常維護(hù)不到位導(dǎo)致問題應(yīng)由運營商負(fù)責(zé)。

問：還有什么法律問題需要注意？

答：法律上的問題其實涉及不多，但是在運營上的問題是需要關(guān)注的，運營情況直接影響業(yè)主利益。業(yè)主委員會只是業(yè)主的代表組織，并不是運營的主要力量，也無法承擔(dān)運營的主體工作。

設(shè)施設(shè)備運營維護(hù)是有成本的。設(shè)備在露天環(huán)境下比一般建筑物的耗損要多，車庫必須要做日常維護(hù)才能保證更好地為業(yè)主所用，在此可能面臨較大的資金投入。

所以業(yè)主需要算清楚這筆賬，在自建停車庫時必須判斷投入行為的成本到底有多少，否則將面臨蓋完之后卻用不起的境遇。

居民自建車庫，自發(fā)組織力量解決小區(qū)“停車難”的問題應(yīng)該提倡，但同時也不能忽視它存在的問題。建一個車庫不是難事，只需要資金投入很快就可以實現(xiàn)，但是自建車庫不管是從法律上還是從市場上都是有風(fēng)險的，廣大業(yè)主應(yīng)該衡量其中利弊。

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